Sorular Cevaplar

İMAR BARIŞI NEDİR?

Ülkemizde imara aykırı yapılardan kaynaklanan sorunlar uzun yıllardır Türkiye’nin gündemini işgal eden en önemli konuların başında geliyordu. İmar Barışı dünün biriken sorunlarına bir çözüm getirirken, kentsel dönüşüm çalışmalarıyla geleceğin şehirlerini inşa etmemizin de yolunu açacaktır. Öncelikle 1984 yılından bu yana imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve şu anda inşa halinde olan bütün yapıları kapsayan imar barışı ile kayıt dışı kaldığı için kayba uğrayan Türkiye’nin milli serveti kurtarılacak. İmar barışından elde edilecek gelirin, deprem kuşağındaki Türkiye’nin afete hazırlık kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde kullanılacak olması ayrı bir önem oluşturuyor. Hükümet, yıllar içerisinde sanayinin ve hizmet sektörünün gelişmesi, kırsal alanlarda tarım ve hayvancılık sektörünün gerilemesi sonucu şehirlerde ortaya çıkan hızlı kentleşmenin getirdiği çarpık yapılaşmayı giderecek önemli bir adımı hayata geçiriyor. En son 1984 yılında getirilen imar affı ile imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkındaki işlemler düzenlenmişti.

İMAR BARIŞININ KAPSAMI NEDİR?

İmar barışı 31 Aralık 2017’ye kadar inşa edilen binaları kapsıyor. Vatandaşlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkilendirdiği kurumlarla başvurabilecek. Aftan faydalanmak isteyenler “yapı kayıt belgesi” bedeli ödemek zorunda. Ücret konutlar için yüzde 3, ticari yapılar için yüzde 5. Yapı kayıt belgesiyle konutlara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek. Tapu alınabilecek. Yıkım kararı verilmiş ise iptal edilecek. Satış işlemlerinde kredi kullanım imkanı olacak.

İMAR BARIŞININ AMACI NEDIR?

İmara aykırı veya mülkiyet sorunu çözülememiş olan, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış olan yapıların kayıt altına alınması için getirilen bir yasal düzenleme olup, bu düzenleme ile istisna tutulan alanlar hariç olmak üzere, imar ve mülkiyet sorunu olan tüm yapılara yasallık kazandırılması amaçlandı.

İMAR BARIŞINA NEDEN İHTİYAÇ DUYULDU?

Ülkemizdeki imara aykırı yapıların %50’in üzerinde olduğu bilinmektedir. Bu da yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül etmektedir. Bu yapılarda daha çok dar gelirli vatandaşlar oturmaktadır. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflemiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanmaktadır. Vatandaş ve Belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmaktadır. Ayrıca Belediyeler imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini bir çok sebepten dolayı gerçekleştirememektedir. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğal gaz bağlatamamakta ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Konut veya iş yerleri ekonomik olarak bir değer ifade etmemektedir. Fabrika ve konut yapıları ticari piyasalarda ipotek veya teminat olarak gösterilememektedir.

İMAR BARIŞI KAPSAMINDA KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NASIL OLACAK?

İskan alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın, tapuda bu yapıyla ilgili cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. Yani kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında, yol, yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda, daha önce yapı kayıt belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir. Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.

YAPI KAYIT BELGESİ ALAN YAPI YENİLENEBİLECEK Mİ?

Alınacak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacaktır. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır ve düzenlenen yapı kayıt belgesi imar açısından herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz.

İMAR MEVZUATINA AYKIRILIK NEDİR?

Ruhsatsız yapılan yapılar, ruhsatlı olup ruhsata aykırı imalatlar, ruhsata uygun olup iskan alamamış yapılar, iskanlı fakat daha sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar vb. yapıları ifade eder. Yapının tamamını ilgilendiren aykırılıklar: Yapının tamamının ruhsatsız biçimde yapılması,yapıkullanmaizin belgesi alınmamış olması, bina oturumölçülerinde büyüme, bina dış cephesinde projesine aykırı değişiklikler, sığınak veya otoparkın yapılmaması / farklı amaçlarla kullanılması, bina girişinin farklı yerden yapılması, asansörün projesine uygun biçimde yapılmaması, ortak kullanım alanlarının bağımsız bölümlere dahil edilmesi gibi aykırılıklar, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınması gereken durumlara örnektir. Başvurular bir yapının tamamı için yapılabileceği gibi, yapıda yer alan tek bir bağımsız bölüm için de yapılabileceğinden; öncelikle bu iki durumdan hangisi için başvuru yapılacağını belirlenmesi gerekir. Yapının ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni belgesi olup olmadığı; varsa bir bağımsız bölümde yada yapının ruhsatı ve eki projesine aykırı biçimde yapılan imalatlar; yapıya ait yapı kullanma izin belgesi varsa, projesine aykırı biçimde yapılan imalatların neler olduğu başvuru öncesinde belirlenerek; not edilmelidir.

BIR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ ILGILENDIREN AYKIRILIKLAR

Konutunticari kullanıma yada ticari kullanımın konuta dönüştürülmesi, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, balkon/teras kapatılması, ıslak hacimlerde yer değişikliği gibi aykırılıklar, bir bağımsız bölüm için Yapı Kayıt Belgesi alınması gereken durumlara örnektir.

İMAR AFFI HANGI YAPILARI KAPSAYACAK?

İmar affı yasası 31.12.2017 tarihine kadar yapılan imara aykırı, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile mülkiyet sorunu olan yapıları kapsayacak.

İMARA AYKIRI YAPILAR IÇIN HANGI TARIHE KADAR BAŞVURU YAPILACAK?

İmara aykırı yapılar için 31.10.2018 tarihine kadar başvuru yapılması gerekiyor.

İMARA AYKIRI YAPILAR IÇIN BAŞVURULAR NEREYE YAPILACAK?

Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkilendirdiği kurum veya kuruluşlara yapılacak.

İMAR AFFINDAN YARARLANMAK IÇIN YAPI KAYIT BELGESI BEDELININ HANGI TARIHE KADAR YATIRILMASI GEREKIYOR?

Yapı kayıt belgesi bedelinin 31.12.2018 tarihine kadar yatırılması gerekiyor.

YAPI KAYIT BELGESI BAŞVURU BEDELI NE KADAR TUTUYOR?

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli konutlar için yüzde 3, ticari kullanımlı yapılar için yüzde 5 olarak uygulanacak.

YAPI KAYIT BELGESI BAŞVURU BEDELI NASIL HESAPLANACAK?

Bu bedel yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden hesaplanarak konutlar için yüzde 3 oranı, ticari kullanımlı yapılar için ise yüzde 5 oranı esas alınacak. (BAKANLIK SİTESİNDEKİ HESAPLAMA LİNKİ BURAYA EKLENECEK)

YAPI KAYIT BELGESI ALAN YAPILARIN TAPUDA CINS DEĞIŞIKLIĞI YAPILMASI VE KAT MÜLKIYETI KURULMASI SIRASINDA AYRICA ÖDENECEK BIR BEDEL VAR MI?

Yapı kayıt belgesi alan yapının tapudaki cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyetine geçilmesi işlemlerinde ayrıca bir bedel ödenecek. Bu bedel yapı kayıt belgesi için başvuru bedelinin 2 katı olarak uygulanacak. Buna göre, konutlar için yüzde 6, ticari yapılar için de 10 uygulanacak.

YAPI KAYIT BEDELI SABIT MIDIR?

Bakanlar Kurulu başvuru bedelini iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgeye göre kademelendirip, başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya yetkilidir.

BAŞVURU BEDELI NEREYE YATIRILACAK?

Başvuru bedelleri Maliye Bakanlığı’na bağlı vergi daireleri ile mal saymanlıklarına yatırılacak.

BAŞVURU KOŞULLARINI YERINE GETIREN IMARA AYKIRI YAPIYA NE TÜR BELGE VERILECEK?

Başvuru koşullarını yerine getiren ve bedeli ödenen imara aykırı yapılara ‘yapı kayıt belgesi’ verilecek.

YAPI KAYIT BELGESI NEDIR?

Yapı kayıt belgesi başvuru koşullarını yerine getiren imara aykırı yapılara verilen ve yapı kullanma izin belgesi gibi işleve sahip olan bir belge görevi görecek.

YAPI KAYIT BELGESI ILE YAPIYA TAPU ALINIP, KAT MÜLKIYETI KURULABILECEK MI?

Evet tapu alınabilecek. Yapı kayıt belgesi alan yapılar için maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa imar planlarında umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda bu yapıyla ilgili cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Satış işlemlerinde bu yapılar için kredi kullanma imkanı olacak. Ancak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi riskli alan uygulamasına engel olmayacak. Riskli alanlar bu kapsama girmeyecek.

YAPI KAYIT BELGESI ALAN BINALAR BELEDIYELERE AIT TAŞINMAZLAR ÜZERINE YAPILMIŞSA NASIL BIR IŞLEM YAPILACAK?

Böyle bir durumda, yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların yasal veya akdi halefleri talep etmeleri halinde bu taşınmazlar, rayiç bedel üzerinden kendilerine doğrudan satılacak. Bu satışların bedelleri ilgili belediyesine yatırılacak.

YAPI KAYIT BELGESI IÇIN YANLIŞ BEYAN YAPILIRSA NE OLUR?

Kayıt sisteminde beyan esas olmakla birlikte yanlış beyanda bulunulması ve bunun ortaya çıkması durumunda, o yapı için ileride telafisi güç sorunların yaşanması kaçınılmaz olacak.

YAPI KAYIT BELGESI ALAN YAPILAR HAZINEYE AIT TAŞINMAZLAR ÜZERINE YAPILMIŞSA NASIL IŞLEM YAPILIR?

Böyle bir durum var ise yapının yapıldığı hazineye ait taşınmazlar bakanlığa tahsis edilecek. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların yasal veya akdi halefleri talep etmeleri durumunda bu taşınmazların, bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden kendilerine doğrudan satışı yapılacak. Bu satışlardan elde edilen bedeller genel bütçeye gelir kaydedilecek.

YAPI KAYIT BELGESI ALAN YAPILAR 3. KIŞILERE AIT ÖZEL MÜLKIYET TAŞINMAZLARINDA YAPILMIŞSA NASIL IŞLEM YAPILACAK?

Başkasının özel mülkiyetine ait taşınmazına yapılan veya özel mülkiyete konu taşınmaza taşan yapılar bu aftan yararlanamayacak.

YAPI KAYIT BELGESI NE KADAR SÜREYLE GEÇERLI OLACAK?

Yapı Kayıt Belgesi o yapının yeniden yıkılıp yapılmasına ya da bulunduğu alanda kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli sayılacak.

YAPI KAYIT BELGESI MÜKTESEP HAK TEŞKIL EDECEK MI?

Yapı kayıt belgesi yapının mevcut durumunu muhafaza etmesi açısından yasal olarak geçerli olacak. Ancak, yapının yeniden yapılması durumunda imar yönünden müktesep hak teşkil etmeyecek. Örneğin mevcut yapı 6 kat yapılmışsa, meri (yürürlükte olan) imar planında bu yer için verilen kat yüksekliği de 5 kat ise, yeni yapı 5 kat olarak yapılacak.

YAPI KAYIT BELGESI ALAN YAPILARIN DEPREME DAYANIKLILIĞINDAN KIM SORUMLU OLACAK?

Yapı kayıt belgesi herhangi bir teknik değerlendirmeye dayalı olarak düzenlenmemekte. Yapı Kayıt Belgesi sadece yapı sahibinin beyanı esas alınarak düzenlendiğinden, yapının depreme dayanıklılığından beyanda bulunan yapı sahibi sorumlu olacak.

İMAR BARIŞINA ILIŞKIN UYGULAMA HANGI ESASLARA GÖRE YAPILACAK?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığının birlikte düzenleyecekleri usul ve esaslara (yönetmelik) göre yapılacak.

İMAR PLANI BULUNMAYAN VEYA IMAR PLANINDA TARIMSAL AMACA AYRILAN HAZINEYE AIT TARIM ARAZILERI IÇIN BIR DÜZENLEME GETIRILDI MI?

Düzenlemeye göre, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini en az 3 yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31 Aralık 2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihinde de halen kullanımlarının devam ettiği belirlenen kullanıcıları yakından ilgilendiriyor. Bu kullanıcılardan; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonraki 6 ay içinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara halen ecri-misil borçları olmaması şartıyla, cari yıl ecri-misil bedelinin yarısı üzerinden 10 yıla kadar doğrudan kiralanabilecek.

HAZİNEYE AİT ARAZILER KIRACILARA VERILECEK MI?

Kira süresi bittikten sonra yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve istekte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilecek ya da bu araziler sözleşme hükümleri çerçevesinde 10 yıllık kullanımın sonunda kiracılarına doğrudan satılabilecek.

ARAZILERIN SATIŞINDA BEDEL NASIL BELIRLENECEK?

Bu arazilerin satışında 26 Nisan 2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan araziler için bu Kanunun 4 üncü maddesinin 12’inci fıkrasına bakılacak. Yine bu tarihe göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan araziler için ise 6292 sayılı Yasanın Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacak. Maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları Maliye Bakanlığı belirleyecek.

BU YASA DEĞIŞIKLIĞINDEN ÖNCE IMZALANAN SÖZLEŞMELERDEKI UYGULAMA GEÇERLI OLACAK MI?

Değişikliğe ilişkin bu yasanın yürürlüğe girmesinden önce imzalanan yapı denetim hizmet sözleşmeleri geçerli olacak. Bu işler imzalanan sözleşme hükümlerine göre yürütülecek. Yapı denetim yasasına ilişkin değişiklikler 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girecek.

İMAR AFFINDAN KİMLER FAYDALANAMAZ

İmar affından, 2960 sayılı Boğaziçi Yasasında tanımlanan Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımada içinde yasa ekinde belirtilen alanlar ve Gelibolu Tarihi Alanı istisna tutuldu. Bu alanlar imar affı kapsamı dışında bulunuyor. Yapının bulunduğu alan özel şahsa aitse bu durumda başvurulardan yararlanamıyor. Ya da hazine üzerine yapıldıysa, hazinenin bu taşınması imar planlarında sosyal donatı alanı olarak tahsis edildiyse yine bu başvuruda yararlanamıyor.
Başvuru Formu